中信建投研报称，当前房地产市场筑底信号明确，一线城市率先量价企稳回升，二手房活跃度显著高于新房，成为全国回暖标杆，但三四线城市仍深陷库存高企、价格阴跌的困境。供给端延续提质缩量态势，土地供应与新开工面积持续下滑，未来新房供应收缩将加速供需平衡，保障房建设稳步推进但仍面临资金、土地等堵点。资金端行业融资规模创历史同期新低，央国企与民企融资成本差距拉大，居民加杠杆意愿持续低迷成为市场修复的主要制约。风险化解取得决定性进展，保交楼任务基本完成，房企债务违约进入重组末期，增量风险基本出清。长期来看，人口总量见顶推动行业从增量扩张转向存量博弈，市场保障双轨制新模式加速构建，政策将坚持“一城一策”，一线城市仍有松绑空间。
全文如下
中信建投：从六维框架看当前房地产市场与政策趋势
当前房地产市场筑底信号明确，一线城市率先量价企稳回升，二手房活跃度显著高于新房，成为全国回暖标杆，但三四线城市仍深陷库存高企、价格阴跌的困境。供给端延续提质缩量态势，土地供应与新开工面积持续下滑，未来新房供应收缩将加速供需平衡，保障房建设稳步推进但仍面临资金、土地等堵点。资金端行业融资规模创历史同期新低，央国企与民企融资成本差距拉大，居民加杠杆意愿持续低迷成为市场修复的主要制约。风险化解取得决定性进展，保交楼任务基本完成，房企债务违约进入重组末期，增量风险基本出清。长期来看，人口总量见顶推动行业从增量扩张转向存量博弈，市场保障双轨制新模式加速构建，政策将坚持“一城一策”，一线城市仍有松绑空间。
2026年1-4月，全国房地产市场延续总量承压但边际改善的态势，新建商品房销售面积与销售额同比降幅较1-3月分别收窄0.2和2.1个百分点，4月单月降幅创2025年下半年以来新低。
价格端70城房价上涨面持续扩大，一线城市新房、二手房连续环比上涨，上海、深圳等核心城市二手房成交量创近年同期新高，而三四线城市价格仍持续下行，区域与城市内部分化加剧。需求侧政策形成一线城市“接力式”松绑格局，北京、上海、深圳、广州相继大幅降低购房门槛、提升公积金贷款额度，强二线城市已基本全面松绑，三四线城市政策效果受人口流出、库存高企制约较为有限。
供给端实施“人房地钱”联动机制，全国300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降19.2%，房屋新开工面积同比下降22.0%，未来新房供应将持续收缩；2026年计划新开工保障房280万套，截至4月底完成年度计划的32.9%。
资金端房企融资总量同比下降31.5%，融资成本分化加剧，居民个人住房贷款连续9个季度负增长，加杠杆意愿低迷。风险端保交楼攻坚战全面收官，房企债务违约进入重组末期，新增违约房企数量明显减少。改革端加速构建市场、保障双轨供应体系，公积金制度向全周期支持转型，房地产税短期不推出。
一、需求端：总量承压，结构改善
（一）东部领跑分化延续，租金回报率回升支撑估值
2026年1—4月，全国房地产市场延续了总量承压但边际改善的态势。全国新建商品房销售面积达25258万平方米，同比下降10.2%；销售额实现23000亿元，同比下降14.6%，降幅较1—3月分别收窄0.2和2.1个百分点。从区域结构来看，东部地区销售面积同比下降8.3%，降幅明显小于中部地区的11.8%、西部地区的12.5%和东北地区的15.2%，区域分化格局依然显著。进入4月，单月数据表现更为亮眼，销售面积同比下降9.5%，销售金额同比下降7.6%，均为2025年下半年以来的最小同比降幅。这一边际改善得益于多重因素的叠加：一是2025年四季度以来核心城市限购政策持续松绑的效果逐步显现；二是公积金贷款额度提升、首付比例下调等金融支持政策降低了购房门槛；三是部分城市房价经历两年多的调整后，已逐步进入购房者心理预期的合理区间，观望情绪有所缓解，市场信心开始修复，显示出市场正在逐步走出最困难的时期。
从挂牌量指数走势来看，2026年4月全国城市二手房出售挂牌量指数进一步印证了市场供给持续收缩的态势。全国整体挂牌量指数为46.91，环比回落1.7%，较2025年同期下降22.9%，处于近年低位水平。分城市能级看，一线城市挂牌量指数为25.68，环比下降2.4%；二线城市为45.41，环比下降1.7%；三线城市为50.48，环比下降1.4%。各线城市挂牌量普遍回落，其中一线城市绝对水平长期在25附近窄幅震荡，反映出二手房业主挂牌意愿最为低迷，市场抛压极轻。同比来看，一线、二线、三线城市挂牌量指数分别下降20.7%、20.6%和37.0%，三线城市降幅尤为显著，去库存特征明显。值得关注的是，历年3月季节性冲高后4月通常出现明显回落，2024年和2025年4月环比降幅均达15.8%，而2026年4月环比仅下降1.7%，波动大幅收窄，表明业主挂牌行为更趋理性，供给端正逐步探寻平衡。一线城市挂牌量指数持续处于低位并趋于走平，已形成阶段性底部，具有重要的标杆信号意义。挂牌量作为市场供给的先行指标，一线城市供给收缩往往领先于价格端企稳，历史上市场回暖多由一线城市挂牌量低位企稳开始，其走势通常领先全国市场3至6个月，为后续价格筑底回升提供了积极参考。
从库存端来看，自2021年下半年以来，商品房待售面积连续51个月正增长后首次转为同比下降。2026年3月末，全国商品房待售面积78601万平方米，同比下降0.1%。更值得关注的是库存结构的优化，待售面积中，待售3年以下的59012万平方米，同比下降1.8% ，这表明2022年以来累积的市场新增库存正被快速消化，供求关系正从“供远大于求”向“供求再平衡”转变。
租金回报率方面，与2024年、2025年相比，我国商品房租金回报率呈稳步回升态势。这一变化主要源于房价调整幅度大于租金调整幅度，租售比明显改善。据机构统计，重点50城平均租金回报率2024年、2025年分别为2.035~2.06%、2.08%~2.23%，至2026年3月达到2.26%，已经明显高于国有银行定期存款利率（1年期约1.1%，3年期约1.55%），部分城市甚至接近或超过购房综合资金成本（2.4%~2.7%）1，商品房投资价值开始显现，一些二手房业主由挂牌卖房转向出租获取稳定收益。值得关注的是，当前百城租金回报率已接近公积金贷款利率，且高于30年期国债收益率，部分二三线城市租金回报率已超过按揭贷款利率，租购平衡点正在逐步临近，这为市场止跌回稳提供了重要的估值安全边际，也使得部分长线机构资本开始关注住房租赁市场的投资机会。
（二）人口结构与城镇化：总量见顶，结构分化
人口是决定房地产市场长期走势的关键变量。2025年末，全国总人口为14.05亿人，同比减少339万，连续四年出现负增长；出生人口仅792万，出生率降至5.63‰，总和生育率仅1.3，远低于人口世代更替水平2.1。同时，人口老龄化进程加速，60岁及以上人口占比达到23.0%，正式迈入中度老龄化社会。人口总量的持续减少和老龄化程度的不断加深，意味着房地产市场的总需求天花板已经出现，过去那种依靠人口红利推动的全面普涨时代已经一去不复返。
城镇化进程方面，受国民经济稳步回升、人口迁移流动活跃等因素影响，城镇人口继续增加。2024年末，我国城镇常住人口为94350万人，比2023年末增加1083万人；乡村常住人口为46478万人，减少1222万人。常住人口城镇化率为67.00%，比2023年末提高0.84个百分点 。人口加速向一线、二线集中。一线城市中，深圳增加19.94万、广州增加15.1万、上海增加2.17万、北京增加0.7万。二线城市合肥增加14.9万、杭州增加10.2万、成都增加7.1万。而大量三四线城市面临人口负增长，典型如河南全省2024年常住人口减少30万人，其住房需求更多来自本地改善而非外来新增。随着城市发展方式转变和城市群的发展，我国大中小城市和小城镇协调发展，城镇空间布局优化，人口城镇化率稳步提高。“十五五”规划纲要提出，到2030年我国常住人口城镇化率目标达到71%，这将为房地产市场带来一定的增量需求。
日本的经验表明，即使在人口总量减少的背景下，人口持续流入的核心城市和区域中心城市，由于优质教育、医疗、就业等资源的集聚效应，住房需求依然旺盛，房价仍具备上涨动力。日本在1990年城镇化率已达77.4%，进入城镇化后期，且人口总量自2008年开始负增长，但并非所有地区房价都持续下跌。从最新数据看，人口流动的分化格局极为清晰：东京都截至2025年1月1日常住人口首次突破1400万，连续三年增长，全年净流入约6.5万人，是全国唯一实现显著人口净流入的核心区域；以东京、神奈川、埼玉、千叶构成的东京都市圈2025年合计净流入约12.4万人，这种持续的人口集聚直接转化为强劲的住房需求，支撑东京圈新建住宅均价同比上涨15.3%。与此同时，大阪、福冈等部分都市圈也保持了温和的人口流入，大阪府2025年净流入1.57万人，福冈县净流入5136人，带动大阪圈地价温和上涨3.4%。反观名古屋都市圈，2025年已出现约1.27万人的净流出，房价仅微涨2.1%，增长明显乏力。全国层面，2025年日本全国住宅地价平均上涨1.0%，东京圈上涨3.9%，就连此前长期低迷的名古屋圈也上涨了1.5%，部分地方核心城市如福冈、札幌等地价涨幅甚至超过了2%。
（三）需求侧政策：存在松绑空间
自2024年下半年以来，全国范围内掀起了一轮需求侧政策全面松绑的浪潮。根据央视新闻援引的统计数据，目前全国共有35个城市放松限购，24个城市全面取消限购，还有160多个城市公布了放宽公积金贷款政策、购房补贴、取消首套房商贷利率下限、"白名单"项目融资支持等一揽子优化措施。从更大口径来看，全国已有超过200个城市实施了不同程度的限购、限售政策松绑，绝大多数二三线城市也相继取消了限贷、限价政策，需求侧约束框架已大幅松动。从全国限购保留情况来看，目前仍保留住房限购的省份或城市，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市之外，仅剩海南省、天津市仍处于部分放开限购的状态，二线城市全面取消限购的格局正在加速形成。
当前，仅北京、上海、广州、深圳四个一线城市仍保留了部分限制性措施，但2025年末至2026年以来，四个城市已相继出台力度空前的松绑政策，一线城市之间的政策呈现“接力式推进”的特征。
北京出台宽松限购政策，精准匹配新市民与改善型双重住房需求。2025年12月24日，北京市住建委等四部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（京建发〔2025〕565号），大幅降低了购房门槛。在购房资格方面，非京籍家庭的社保或个税缴纳年限实现"两级跳"：五环内由3年调减为2年，五环外由2年调减为1年，将非京籍购房门槛降至近年来最低水平。同时，支持多子女家庭住房需求，二孩及以上多子女家庭（含非京籍）可在五环内额外多购买1套商品住房。在信贷端同步发力，商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套，公积金贷款购买二套住房的最低首付比例降至25%。此次限购政策调整精准匹配了新市民梯度置业的节奏，是针对本地常住居民住房需求的现实情况，因地制宜调整优化房地产政策，做到了精准施策、一城一策。北京2024年常住人口达2183.2万人，其中非户籍人口819.3万人，大部分为年轻人和新市民，潜在住房需求集中；同时楼龄20年以上老旧小区占比达47%，改善型需求空间同样可观。
上海将限购放松范围扩大至外环内，大幅提升公积金贷款额度释放中高端改善需求。2026年2月25日，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（业内称为"沪七条"），自2月26日起施行。在限购调减方面，非沪籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的社保或个税缴纳年限，由原有3年大幅缩短至购房之日前连续缴纳满1年及以上；在沪缴纳社保或个税满3年及以上的，可在外环内增购1套住房；持《上海市居住证》满5年及以上者可在全市范围内限购1套住房，无需提供社保或个税证明。综合来看，非沪籍居民连续缴纳社保或个税满1年即可在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套；满3年及以上的，在外环内可限购2套。此次限购调整最值得关注的是将放松范围从外环以外扩大至外环以内。同时，“沪七条”将缴存人家庭购买首套住房的公积金最高贷款额度从160万元大幅提高至240万元，叠加多子女家庭和绿色建筑上浮政策，上海公积金家庭贷款最高额度可达324万元，该政策精准释放了非沪籍居民家庭的中高端改善需求，社保缴纳满3年者可再增购1套住房，给予购房者更加灵活的购房操作空间。
深圳出台松绑政策，定向放开核心区限购并大幅提升公积金贷款额度。2026年4月29日，深圳市住建局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（深建字〔2026〕86号），自4月30日起施行，被市场视为一线城市中松绑力度最大的一次。政策对福田、南山、宝安新安街道三大核心区进行了定向松绑：深户家庭从原有限购2套增至3套，缴满1年社保的非深户从1套增至2套；更为重要的是，持有有效深圳经济特区居住证的非深户居民家庭，无需提供社保或个税证明，即可在核心区购买1套商品住房，这一举措相当于给大量新市民打开了核心区的刚需入场通道。此次政策对改善型购房需求、职住平衡购房需求、多子女家庭、初婚初育家庭等群体给予了较大力度的政策倾斜，政策力度和精准度超出市场预期，允许本地户籍家庭"买三套"、外地户籍家庭“买两套”，有利于释放“卖一买一”以及为家庭成员配置住房的真实需求。公积金方面同步大幅提升，个人最高贷款额度从60万提高至70万，家庭从110万提高至130万；购买首套住房的贷款额度上浮比例从40%提高至60%，初婚初育家庭可上浮50%，多子女家庭可上浮70%，叠加各项上浮政策后，职工家庭最高可贷351万元。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳作为热点城市率先出台新政属于顺势而为，放开中心城区限购实质上是为了激活外地人群及资产配置需求人群基于核心区资产价值预期的购房需求。
广州以超预期公积金政策叠加“卖旧买新”补贴精准发力，政策落地后市场成交与公积金业务实现双增长。2026年4月30日，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》。在公积金政策方面力度显著，一人申请贷款最高额度从80万元大幅调整至100万元，两人或以上共同申请最高额度从160万元调整至200万元，符合相关条件的最高贷款额度更可提高至360万元。同时放宽存量商业贷款转公积金贷款条件，允许转为组合贷款，非公积金受托银行的商贷也可申请办理。此外，“穗八条”还推出了“卖旧买新”专项补贴，居民在规定时间内购买新建商品住宅并出售二手住宅的，可按所购新建商品住宅贷款总额的1%申请补贴，单套最高3万元；鼓励国有企业以市场化方式收购二手住宅用作保障性住房，收购标准为总价300万元以内、70平方米以下。广州1—4月全市一手商品房网签面积315.4万平方米，同比增长9.2%，市场成交价格逐步企稳；住房公积金新政落地成效显著，受理贷款笔数和金额同比分别增长47.05%和56.43%。
从政策放松空间来看，一线城市仍有一定的调整余地。当前，一线城市的限购政策已进入“渐进式放松”阶段：北京的社保要求已降至五环内2年、五环外1年；上海外环外不限购、外环内需满1年社保；深圳非深户核心区可购2套、持居住证即可购1套；广州核心四区仍执行限购。后续调整空间主要集中在进一步降低社保缴纳年限，如北京五环内从2年调减至1年、深圳非深户核心区购房社保门槛进一步缩短甚至取消——放宽多孩家庭和人才购房限制、优化二套房认定标准、降低首付比例和贷款利率等方面。
强二线城市已基本实现全面松绑。杭州、西安已全面取消限购，天津、武汉等城市也全面取消了限购，首付比例降至15%。苏州已取消二手房限售、非户籍社保降至6个月，扬州放宽人才与多孩家庭限购并发放最高50万购房补贴。后续政策重点将转向降低交易成本、支持改善性住房需求、激活二手房市场流通等方面。
三四线城市已无实质性限制性政策，后续将主要依靠财政补贴、公积金支持、购房落户等方式进一步刺激需求。但由于人口持续流出、产业基础薄弱、库存压力较大、居民收入预期偏弱等因素的长期制约，政策效果可能较为有限，市场内生修复动力不足。
二、供给端：提质缩量，结构优化
（一）土地供应：人房地钱联动，以需定供
为了实现房地产市场供需动态平衡，自然资源部建立了“人房地钱”联动机制，明确要求各地根据商品房去化周期动态调整住宅用地供应规模。自然资源部2024年发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，通知提出，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。从实施效果看，地方政府供地行为已与去化周期深度挂钩，2024年全国住宅用地供应量同比缩减约三成以上，大量去化周期超24个月的三四线城市出现土地“零成交”或暂停供应，而北京、上海、杭州等去化周期低于12个月的核心城市则保持供地甚至适当增加，充分体现了分档调控、源头把控库存的制度初衷。
2026年以来，全国住宅用地供应延续了“提质缩量”的特征。2026年1-4月，全国300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降19.2%，连续5年保持下降趋势。一线城市供地大幅缩减，土地供应的大幅缩减，主要是因为各地根据去化周期动态调整供地计划，同时也是为了避免土地市场过热，稳定房价预期。
（二）新房开工竣工：供给持续收缩
从月度走势来看，4月单月新开工面积仅3527万平方米，同比下降26.6%，降幅较3月扩大9.2个百分点，新开工仍处于加速探底阶段。房地产开发投资同步走弱，1-4月全国房地产开发投资23969亿元，同比下降13.7%，4月单月开发投资同比下降20.1%，降幅较3月扩大8.8个百分点，投资端下行压力进一步加大。到位资金同样不容乐观，1-4月房地产开发企业到位资金26697亿元，同比下降18.4%，其中国内贷款下降25.9%，个人按揭贷款下降31.7%，资金面的持续收紧对新开工形成了硬性约束。
新开工面积的持续低迷，是多重因素叠加的结果。从政策端看，自然资源部明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，各地严格执行去化周期超24个月暂停供地的红线，土地供应持续收缩直接制约了新开工的规模上限。从资金端看，1-4月房企到位资金同比降幅扩大至18.4%，自筹资金同比下降10.5%，定金及预收款下降17.6%，房企资金来源全面承压，主动放缓新项目开发节奏以保存流动性。从市场预期看，尽管销售端降幅收窄，但新房市场修复主要集中于核心城市核心区域的“好房子”项目，多数城市郊区及低能级城市去化依然困难，房企拿地和开工意愿整体仍较为谨慎。不过，值得关注的是，近期部分“小而美”地块因成本可控、销售预期较好，企业开工积极性有所改善，新开工结构正从“量的扩张”向“质的提升”转变。
竣工方面，1-4月房屋竣工面积11886万平方米，同比下降24.0%，但降幅较1-3月收窄1.0个百分点，竣工端正呈现边际改善态势。4月单月竣工面积同比下降19.0%，与3月降幅基本持平，竣工增速底部企稳迹象初现。竣工增速的下滑主要是前期新开工持续萎缩的滞后反映——2022至2025年新开工面积降幅均超20%，前期开工的大幅收缩正逐步传导至竣工端。同时，2025年全国房屋竣工面积曾同比增长17.0%，主要是受保交楼政策集中发力、大量烂尾项目集中竣工交付所致。随着保交楼攻坚战的全面完成，竣工面积增速正从政策驱动的高峰回归市场驱动的正常水平，年内竣工体量预计仍将维持在相对低位。
新开工销售比这一关键指标持续处于历史低位。2026年1-4月新开工面积与销售面积之比仅为55%，延续了自2022年以来的下行趋势——该比值从2022年的0.98逐年降至2025年的0.7，反映出新增供给已连续四年低于当期销售，存量库存正在被持续消化。从中长期视角看，新开工的持续收缩正推动行业供需格局从“严重过剩”向“动态平衡”转变。当前4月末商品房待售面积同比下降0.5%，已连续两个月下跌，其中待售3年以下的“真实库存”同比下降2.6%，库存去化方向已经明确、节奏正在加快。新房供应的持续收缩，有利于加快库存去化、修复市场供求关系，为房价企稳回升奠定供需基础。但短期内，由于市场需求仍较为疲软、居民收入预期和购房信心修复尚需时间，供应收缩对房价的拉动作用可能较为有限。从中长期来看，行业已进入低杠杆、重运营、存量盘活的新发展阶段，供给端的主动收缩与需求端的缓慢修复将共同推动市场逐步走向供需再平衡。
（三）保障房建设：加速推进，堵点犹存
加快保障性住房建设是构建房地产新发展模式的重要内容之一。根据住建部披露的数据，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），全国已累计建设筹集各类保障性住房1100多万套（间）。2026年全国计划新开工保障性住房280万套（间），其中保障性租赁住房220万套，公租房30万套，共有产权房30万套；棚改交付120万套。为了保障这一目标的顺利实现，中央和地方政府出台了一系列支持政策，形成了“财政+金融+土地”三位一体的保障体系。
资金方面，中央财政提前下达了2026年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金566亿元，并明确资金可间接用于存量房收购后的改造升级，进一步拓宽了资金使用范围。央行于2024年设立的3000亿元保障性住房再贷款政策持续发力，截至目前，仅河南省就已落地保障性住房再贷款项目55个，使用再贷款金额82.4亿元，撬动相关银行发放贷款总额超240亿元，支持收购存量商品房超10万套。同时，地方政府专项债券用于保障性安居工程的力度显著加大——中指研究院数据显示，2026年一季度，房地产相关专项债券发行额达2250亿元，同比大幅增长42%，在同期新增专项债券中的占比达到19.4%。青岛等地还创新落地了“专项债+再贷款”融资支持模式，实现了财政资金与信贷资金的政策协同，为保障房建设提供了更加多元化的资金渠道。
土地方面，各地将保障性住房用地优先安排在轨道交通站点附近和城市建设重点片区等交通便利、公共设施较为齐全的区域，促进职住平衡，并坚持“以需定建”原则，科学规划保障性住房布局。同时，积极盘活存量资源，允许利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地等建设保障性租赁住房，多渠道拓宽土地供应来源。在供给方式上，政策重心已从“新建为主”转向“新建与存量收购并举”，通过收购存量商品房补充保障房源，有效破解了过往新建项目周期长、土地成本高的难题。截至2023年底,累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6400多万套，1.5亿多群众喜圆安居梦 ,低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。2024年，全国计划建设筹集保障性住房170.4万套（间）。截至2024年6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划的66.2%，完成投资1183亿元 。需求分流上，保障房以低于市场价的价格精准覆盖刚需，缓解了商品房市场的需求压力，尤其能抑制郊区房价的过快上涨。价格锚定方面，保障房形成价格洼地，周边商品房价格涨幅会趋缓，不过核心地段受影响相对较小。去库存上，通过收购存量商品房作为保障房，有助于三四线城市消化库存，稳定市场预期。
尽管保障房建设取得了显著成效，但仍面临一些堵点卡点。一是资金缺口较大，地方财政压力较重，部分城市配套资金落实困难，“专项债、再贷款”的协同模式尚处于试点阶段，在全国范围内的复制推广仍有待加速。二是核心城市优质地块供应不足，集体经营性建设用地入市仍存在制度障碍，部分保障房项目选址偏远、公共服务配套不足，影响实际入住意愿。三是保障房后期运营维护成本高，缺乏可持续的盈利模式，物业管理和公共设施维护的长效资金保障机制尚未建立，部分项目交付后运营质量堪忧。四是分配机制不够完善，部分地区轮候库建设滞后，供需匹配效率不高，存在分配不公、骗租骗购等问题。对此，住建部已明确要求各地科学规划保障性住房布局，完善分配管理制度，坚持公平、公正、公开原则，严格审核申请对象资格，确保保障性住房真正惠及住房困难群体。
三、资金端：融资分化，居民加杠杆意愿低迷
（一）房企融资：规模收缩，成本分化
2026年以来，房企融资环境整体仍较为紧张，融资规模持续收缩，融资成本分化现象进一步加剧。2026年1-4月，房企融资总量同比下降31.5%，创历史同期新低。其中一季度融资602.17亿元，环比减少44%，同比减少28%。从融资结构来看，信用债、ABS仍为房企融资的绝对主力，占比超过70%；境外融资触底修复但规模仍小，占比不足10%；银行开发贷投放较为谨慎，主要集中在优质央国企和少数民营房企。
融资成本方面，央国企与民企之间的差距持续拉大。2026年1-4月，央国企发债成本稳定在2.5%-3.5%区间，部分头部央企发债成本甚至低于2.5%；而民营房企发债成本普遍在9%以上，部分出险房企发债成本超过15%，信用溢价差距超过6个百分点。这种融资成本的巨大差异，导致行业资源进一步向央国企集中，民营房企的生存空间被进一步挤压。
从监管政策看，2020年8月出台的“三条红线”政策，要求房企剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1倍，曾是房企融资和经营的核心考核标准。自2025年下半年起，监管部门已不再要求房企每月报送“三条红线”相关指标，这一融资硬约束已实质性松绑。多家房企向媒体证实，从2025年初开始已停止按月上报“三条红线”情况，部分出险企业则转为向地方专班组定期汇报资产负债率等核心财务指标。“三条红线”本质是窗口指导工具，核心目标是限制房企负债规模增长、防止激进扩张，经过四年深度调整，这一目标已经实现。
在“三条红线”松绑的同时，“三个不低于”政策仍在执行，但实际落地效果有限。2023年11月，央行、金融监管总局等联合提出“三个不低于”房地产信贷量化指标：一是各银行自身房地产贷款增速不低于全行各项贷款平均增速，确保总量稳定；二是对非国有房企的对公贷款增速不低于本行房地产贷款增速，扭转民营房企信贷歧视；三是对非国有房企的个人按揭贷款增速不低于本行按揭贷款平均增速，保障民营项目销售回款。该政策从供给端和需求端同步发力，以硬性量化约束银行行为，旨在打破民营房企融资僵局，稳定市场信心。从房企到位资金总量来看，当前行业仍面临严峻的融资收缩压力。国家统计局数据显示，2026年1—4月，房地产开发企业到位资金26697亿元，同比下降18.4%。其中，国内贷款4199亿元，同比降幅高达25.9%；定金及预收款7975亿元，同比下降17.6%；个人按揭贷款3087亿元，同比降幅达31.7%。银行贷款投放持续收缩，个人按揭贷款的降幅尤为显著，反映出银行对房地产行业的信贷投放依然高度谨慎，以及居民购房意愿和贷款意愿的双重低迷，全国房企到位资金已连续4年负增长，银行信贷投放过度谨慎，行业通缩凸显。
（二）居民贷款：负增长延续，加杠杆意愿低迷
居民部门加杠杆意愿低迷是当前房地产市场面临的主要挑战之一。中国居民部门杠杆率在2024年第一季度触及62.30%的阶段性顶部后，已转入持续、缓慢的下行通道，至2026年第一季度已降至59.00%，累计回落逾3个百分点。该下行趋势在2025年下半年明显加速，连续三个季度降至60%以下。这表明居民部门正从“主动加杠杆”阶段过渡到“被动稳杠杆”甚至“局部去杠杆”阶段，借贷意愿趋于谨慎。这一趋势与你此前分析的“居民加杠杆意愿低迷”高度吻合，且早于房价调整约半年开始显现。2026年一季度末，个人住房贷款余额为 36.72万亿元，同比下降3.1%，一季度减少2911亿元。4月单月，住户中长期贷款减少3408亿元，同比多减 2177亿元，个人住房贷款负增长的态势仍在延续。这是自2024年以来，个人住房贷款连续第9个季度出现负增长，反映出居民购房意愿的持续低迷。
贷款利率方面，5年期以上LPR已连续12个月维持在3.5%，全国新发放个人住房贷款加权平均利率已回落至3.1%左右，部分城市优质客户可享受3.0%以内的利率，正式全面迈入房贷利率“2时代”。尽管房贷利率已降至历史低位，但居民加杠杆意愿依然低迷，主要原因有以下几个方面：一是居民对未来收入预期趋于保守，主动控制月供支出，避免过度负债；二是二手房交易中“赎楼还贷”带来的信贷收缩效应，大量二手房交易需要先偿还银行贷款才能过户，导致居民贷款余额减少；三是公积金贷款对商贷的替代作用增强，各地大幅提高公积金贷款额度，降低公积金贷款利率，越来越多的购房者选择使用公积金贷款；四是全款买房比例上升，部分高收入群体为了避免利息支出，选择全款购买房产。
居民加杠杆意愿的低迷，反映出市场信心仍未完全恢复，需要进一步出台政策措施，稳定居民收入预期，增强居民购房信心。未来，随着经济的逐步复苏和居民收入的稳步增长，居民加杠杆意愿有望逐步回升，但很难回到过去的高速增长水平。
四、风险端：逐步化解，进入常态化阶段
（一）房企债务违约：压力缓解，进入重组末期
2026年以来，房企债务违约压力明显缓解，行业风险逐步进入常态化化解阶段。根据Wind数据，2026年房企整体到期债务规模约3521亿元，较2025年的4540亿元压降了1019亿元，偿债压力明显减轻。从季度分布来看，偿债规模主要集中在一季度和三季度，分别为1090亿元和1114亿元，二季度和四季度偿债压力相对较小。到期债务规模的显著压降，根本原因在于近年来房企债券发行持续萎缩，2026年一季度房企发债规模仅为447亿元，较2025年四季度下降约25%，仍无法通过借新还旧覆盖到期债务，但行业债券到期规模也因此被动收缩。按照目前的融资节奏测算，到2027年房企将基本能够实现借新还旧覆盖到期债务，届时债务到期压力有望进一步缓解。
违约情况方面，截至2026年1月底，行业内共有43家上市房企出险，总有息负债规模高达2.65万亿元，其中约18家房企已公布相关债务重组方案，涉及有息负债规模约1.84万亿元，占比约69.4%。中房网信用房地产组发布的《2026年第一季度房地产开发企业信用状况报告》显示，2026年一季度境内违约债券数量同比减少25%，违约涉及债券余额31.8亿元，同比大幅减少64.76%。一个重要特征是，一季度境内债券违约主体均为前期已出险房企，行业无“新面孔”出现，进一步印证了风险暴露已进入末期、增量违约风险明显下降的判断。不过，境外债方面，2026年一季度涉及违约金额约5.57亿美元，同比有所增加，主要源于部分出险房企境外债务展期方案的二次违约。总体来看，2026年以来新增违约房企数量明显减少，行业风险最严峻的时期已经过去，大部分风险已经暴露。
债务重组进展方面，行业化债正在从“方案制定期”进入“加速落实期”。截至2026年5月，已有旭辉、远洋、融创、碧桂园、龙光等21家房企整体或部分实现债务重组。其中，融创中国约96亿美元境外债务已于2025年12月23日获得全面解除及免除，香港法院亦于2026年1月驳回针对融创的清盘呈请，标志着融创彻底化解了境外债务风险。融创境内债务方面，累计注销106亿元债券，剩余48亿元展期至2034年6月，并达成了约56.18亿元贷款的展期协议。碧桂园、远洋、旭辉等头部出险房企的境内外债务重组方案也已于2025年内获批，行业前十大出险房企中多数已进入重组执行阶段。万科也于2026年一季度完成了三笔境内债券展期，合计68亿元，有效缓解了短期流动性压力。从重组规模看，仅18家已公布境外重组方案的房企，涉及债务规模约8117亿元，其中10家已获法院批准，涉及债务规模5939亿元，占比达73%。从更深层次看，2025年还出现了以金科股份、协信远创为代表的破产重整案例，两家企业重整合计化解超过2000亿元债务，为行业提供了债务重组之外的另一种风险化解路径。
尽管债务风险化解取得显著进展，但仍需关注以下结构性风险：一是部分房企债务重组进展缓慢。正荣地产2025年1月债务重组方案失效后，仍在制定新的重组计划；雅居乐虽已向境外债权人提交初步方案，但仍处于等待确认阶段。二是重组后二次违约风险不容忽视。花样年在境外债重组成功后，其2023年重组成功的境内债再度出现违约，暴露出部分出险房企在完成债务重组后，经营基本面改善不及预期、再融资能力未能有效恢复的深层问题。三是43家出险房企中仍有约25家尚未公布完整重组方案，涉及有息负债约8100亿元，这些企业多为中小房企，资产质量较弱、重组谈判能力不足，后续化债难度或进一步加大。总体来看，房企债务风险最严峻的时期已经过去，大部分出险房企已进入债务重组阶段，行业风险正在逐步出清，但后续仍需持续关注重组方案的落地执行质量、二次违约风险以及尚未出险房企的流动性变化。
（二）保交楼：基本完成，转向常态化管理
保交楼是防范化解房地产风险的重中之重。回顾这场攻坚战，2023年初全国“保交楼”专项借款和配套融资全面落地，各地成立工作专班逐个项目“一楼一策”推进复工续建。2024年，住房城乡建设部和金融监管总局联合建立城市房地产融资协调机制，推出“白名单”制度，以在建房地产项目为对象，通过项目制融资保障合理建设资金需求，为保交楼攻坚战的最终胜利提供了制度保障。截至2025年10月，全国“保交房攻坚战”任务中396万套已交付391.8万套，交付率达99%，全国“白名单”项目贷款审批金额超过7万亿元。住建部数据显示，全国已有750多万套“已售难交付”住房实现交付。从头部房企交付情况看，碧桂园2022至2025年累计交付约185万套，融创累计交付突破72万套，绿地近四年累计交付约76万套，整体保交房工作已进入收尾阶段。2026年全国两会政府工作报告正式宣布，“持续用力稳楼市，‘保交房’任务全面完成”，标志着历时三年多的集中攻坚行动圆满收官。
两年多的集中攻坚，涉及超过700万套住房、惠及数千万购房者，其完成的重大意义体现在三个层面。其一，切实维护了购房者合法权益。此前购房者担心房子“烂尾”、长期无法入住，保交楼让数百万家庭悬着的心落了地。其二，极大地提振了市场信心。保交楼的全面完成向市场传递了政府坚决守住民生底线的明确信号，有力打破了购房者的“期房恐惧症”，为新房销售市场的逐步修复创造了前提条件。其三，积累了宝贵的风险化解经验。地方政府专班机制、“一楼一策”精细化推进、府院联动破解资金困局等做法，形成了可复制的制度性经验，为后续常态化管理和构建长效机制奠定了实践基础。
随着保交楼攻坚战的胜利收官，政策重心正式从政府主导的集中攻坚转向市场主导的常态化管理。2026年政府工作报告明确提出“进一步发挥‘保交房’白名单制度作用”，金融监管总局亦强调加快建立与房地产发展新模式相适应的融资制度。2026年5月，城市房地产融资协调机制在各地进一步铺开，多地完成第二批“白名单”项目的筛选和推送，商业银行对合规项目“应贷尽贷”。金融监管总局的工作部署，短期看是以“白名单”制度支持保交房、稳民生，中期是以项目制重塑融资逻辑、修复行业生态，长期锚定新模式、实现高质量发展，推动房地产金融从“救急”走向“治本”。
对于攻坚战收官后少数仍未交付的项目，当前主要通过三种路径分类处置。第一种路径是纳入“白名单”获得银行信贷支持。城市协调机制对项目进展及开发企业资质、财务进行调查，银行按照市场化原则对合规项目加快审批放款。第二种路径是地方政府通过国有企业收储方式化解。广州推出了鼓励国有企业以市场化方式收购二手住宅用作保障性住房的政策，上海也在探索收储二手房用于保障性住房，打通一二手住房置换链条。第三种路径是走司法破产程序，由管理人负责复工续建。昆明和谐房地产公司破产重整案历时两年，府院联动审核续建需求、精准测算资金缺口，最终裁定批准重整计划并终止重整程序，涉及债权超亿元、未交付房屋200余户。广州中院自2020年以来通过重整、和解推动12个房地产项目复工续建，维护5080名小业主和回迁村民的合法权益。安徽万泓置业破产重整案创新采用“工程+投管+债权清偿”三位一体模式，2026年完成竣工验收备案并具备交房办证条件。
保交楼工作的全面完成，对房地产产业和资本市场产生了积极影响。在经济指标层面，交付堵点的全面打通直接拉动建筑安装工程投资的实物工作量，对固定资产投资增速形成正向贡献；大量延期交付房源的集中交付，同步释放了装修、家电、家具等居住消费需求，对社零数据中的地产后周期链条起到明显的托底与拉动作用。在资本市场层面，保交楼完成意味着上市房企资产负债表上最大的一笔“或有负债”被系统性化解——大量已售未交付项目从“合同负债”转为“营业收入”，显著改善了房企的营收与利润表结构，同时也从根本上修复了购房者预期，使“烂尾折价”逐步退出资产定价逻辑，带动优质房企的信用利差收窄和估值修复，为房地产板块的良性循环提供了最关键的风险出清基础。在此基础上，“十五五”规划纲要明确提出“有力有序推进现房销售”，住建部部长倪虹已多次表态，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。在“保交房”全面完成的基础上，建立保障交付、维护业主权益的长效机制，关键还是要推进现房销售，从源头上杜绝烂尾风险。从预售资金监管层面看，多地持续优化监管规则，深圳新政明确项目完成不动产首次登记即可申请解除监管、退房房源由房企自主销售，有效加快房源入市与资金回笼；珠海则延续并完善了预售资金监管制度框架，确保监管政策的连续性和稳定性。保交楼工作转向常态化管理、行业政策重心从“保交房、防风险”的存量风险出清阶段逐渐迈入“好房子、新模式”引领的增量价值创造与结构优化阶段，标志着中国房地产行业正在告别“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式，向着更加注重质量、注重交付、注重消费者权益保护的新模式稳步转型。
（三）预售资金监管：优化调整，兼顾安全与效率
预售资金监管是防范房地产风险的重要制度安排。主流的预售重点资金监管模式有3种：（1）预售资金比重模式，重点监管资金额度=预售总价款*一定比例，比例一般在10%-40%区间内，部分城市较严，如张家口达到70%；（2）固定工程造价模式，重点监管资金=预售面积*全市统一的单方造价成本，后者一般在1.5-5千元/平方米；（3）计划工程造价模式，重点监管资金=单项目计划工程总造价*倍数，前者由住建部门根据具体项目评估确定，后者全市统一，一般是1-1.3倍。
对于房企而言，商品房预售意味着企业不需要提前垫付过多的投资资金，销售回款周期大幅缩短，客观上起到了融资的功能。理想情况下，在项目销售的过程中，企业现金流便能回正，在项目正式交付前，企业便能锁定开发利润，变相鼓励房企高负债经营、高周转开发。2026年以来，多地在守住保交楼安全底线的前提下，对预售资金监管政策进行了"因城施策"的精细化调整，政策重心从“从严从紧”阶段步入“精准纾困”新阶段，着力点从单一的风险防控转向在安全基础上提升资金效率、缓解企业压力。例如，温州将资金解封节点从项目综合竣工验收提前至房屋所有权首次登记，此举理论上可缩短预售监管资金解冻周期约12至24个月；珠海允许监管额度外资金用于偿还本项目开发贷款；威县新增小区道路硬化、质监部门出具质量监督报告两个拨付节点；镇江将监管期限延长至完成不动产首次登记，并自2026年起停用第三方监管账户，改由政府机构直接负责收存、拨付和管理。这些政策调整，在确保预售资金优先用于项目工程建设的前提下，有效缓解了房企的资金压力，提高了资金使用效率。特别是对于优质房企来说，预售资金监管政策的优化，能够让他们更加灵活地调配资金，加快项目开发进度。与此同时，2026年以来，平顶山、百色、钦州、铜仁、南充、巴州等十余个城市密集出台或修订预售资金监管细则，进一步织密制度网络，体现出各地结合库存压力与市场热度因城施策、精准破解房企资金沉淀痛点的政策意图。
从国家层面看，住建部在2026年全国住房城乡建设工作会议上明确提出，要继续实行预售的，必须规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。这一要求为各地政策优化划定了清晰的安全底线。当前政策层面已明确推进方向：住建部2026年1月明确提出“做实项目公司制、推行主办银行制、推进现房销售制”三制联动的制度框架。这一框架从三个维度系统重塑了预售资金监管和交付保障机制：“做实项目公司制” 旨在将每个开发项目隔离为独立法人实体，实现资金封闭运行、风险物理隔离，从源头切断房企跨项目抽调预售资金的通道；“推行主办银行制” 则指定一家银行作为项目全周期资金监管的唯一责任主体，彻底解决过去多家银行参与开发贷、按揭贷、监管户分散导致的“谁都管、谁都不担责”的监管套利问题；“推进现房销售制” 则是从销售制度本身入手，逐步降低预售制占比，最终实现“所见即所得”的根本性交付保障。“三制联动”并非各自孤立推行，而是互为配套：项目公司制提供了风险隔离的法律主体，主办银行制提供了穿透式监管的金融抓手，两者共同为预售制下的资金安全上了“双保险”，也为未来从预售向现房销售的平稳过渡创造了可操作路径。
在此基础上，预售资金监管制度正从地方试点走向全国统一、从人工审核走向智能监控、从被动堵漏走向主动预防。住房和城乡建设部正牵头建设全国住房项目全周期监管信息平台，拟利用区块链、物联网、大数据等技术，实现从土地出让到最终退出的全流程数字化留痕与不可篡改追溯。“三制联动”的制度框架与全国统一监管平台构成了一体两面的长效管控体系：制度层面压实了“谁的钱、用在哪儿、谁负责”的责任链条，技术层面则实现了“资金流向可追踪、异常变化可预警”的实时监控能力。随着全国统一平台的建设和地方系统的互联互通，预售资金监管将实现信息化、透明化，更好地兼顾安全与效率的双重目标，为房地产市场的平稳健康发展提供长效制度保障。各地在优化调整预售资金监管政策时，始终坚持把保交楼放在首位，确保预售资金全部用于项目建设，从源头上防范烂尾风险。未来，预售资金监管制度将进一步完善，在牢牢守住安全底线的前提下，通过信息化手段提升监管效率，逐步建立全国统一的预售资金监管平台，实现资金监管的信息化、透明化，更好地兼顾安全与效率，为构建房地产发展新模式夯实制度根基。
五、改革端：长效机制加速构建
（一）新发展模式：双轨并行，功能互补
构建房地产新发展模式是实现房地产市场长期健康发展的重要途径。新发展模式的核心是构建“市场归市场、保障归保障”的住房双轨供应体系，如长沙逐步形成7:3的住房供给结构 ，即70%的刚需人群依靠保障房解决居住问题，30%的改善、投资需求交由商品房市场调节。这一结构的形成，将彻底改变过去单一的商品房供应体系，实现住房供应的分层分类，满足不同群体的住房需求。
2023年8月至今，“配租+租售”新的住房保障体系逐渐建立。2023年8月，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，提出要建设配售型保障性住房。央行设立1000亿租赁住房贷款支持计划，于济南、郑州、成都、青岛、天津、长春、重庆、福州8个城市进行试点，通过市场化批量收购存量房，扩大租赁住房供给。2024年5月17日，国务院政策例行吹风会上，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。统筹考虑政策衔接，将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。
新发展模式的主要内容包括四个方面：一是住房供应体系方面，建立保障性住房、商品住房并行的双轨体系，分层分类满足不同群体的住房需求；二是土地供应机制方面，从计划主导转向需求响应，建立与人口、住房需求挂钩的动态调节机制；三是开发模式方面，从“开发、销售、高周转模式”向“开发、持有、运营、退出”全生命周期价值管理模式转型；四是产品理念方面，从有没有向好不好转变，大力发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。新发展模式的构建，将彻底改变过去房地产行业“高杠杆、高周转、高收益”的发展模式，推动行业向高质量发展转型。同时，双轨供应体系的建立，也将有效解决新市民、青年人的住房问题，促进社会公平正义。未来，随着保障房建设的加速推进和商品房市场的逐步规范，房地产新发展模式将逐步成熟完善。
（二）公积金改革：从“购房专属”到“全周期支持”
住房公积金制度改革是房地产长效机制建设的重要组成部分。2026年以来，全国范围内掀起了新一轮公积金改革浪潮，改革方向从过去的“购房专属”向“全周期支持”转变。全国性政策方面，2026年1月1日起，全国存量住房公积金贷款利率统一下调25个基点，五年以上首套公积金贷款利率降至2.6%，二套降至3.075%，进一步降低了购房者的利息负担。根据中国人民银行数据，2026年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%，同比再降5个基点，创下历史新低。
地方政策方面，各地结合实际情况，出台了一系列更加灵活的公积金支持政策。一是大幅提高贷款额度，如杭州家庭最高贷款额度提至180万，苏州家庭最高200万，广州多子女家庭最高360万；二是拓宽提取范围，全国超50城将租房、物业费、契税、装修、加装电梯、大病医疗等纳入公积金提取范围；三是优化商转公政策，如广州取消 "原商贷银行为住房公积金受托银行" 的限制，允许非受托银行的商业贷款转为公积金贷款；四是支持家庭成员互助，多地允许配偶、父母、子女的公积金账户余额互助使用，共同偿还购房贷款。
公积金制度的改革，有效提高了公积金的使用效率，增强了对居民住房消费的支持力度，对稳定房地产市场起到了积极作用。未来，公积金制度改革将进一步深化，逐步实现全国统筹，扩大覆盖范围，提高资金使用效率，更好地发挥公积金在解决居民住房问题中的作用。
（三）房地产税：短期不推出，长期方向明确
预售资金监管是防范房地产风险的重要制度安排。2026年以来，多地在守住保交楼安全底线的前提下，对预售资金监管政策进行了因城施策的精细化调整，温州、珠海、镇江等城市率先探索，政策重心从“从严从紧”阶段步入“精准纾困”新阶段，着力点从单一的风险防控转向在安全基础上提升资金效率、缓解企业压力。
目前中国仅上海和重庆自2011年起试点征收个人住房房产税，上海于2026 年1月将试点政策延续至2031年，重庆则在2024年大幅优化了征收标准，两地试点均以“保基本、抑投机”为核心，运行十五年来虽积累了宝贵的征管经验，但因覆盖范围窄、税基有限，对地方财政的贡献度较低，对整体房价的抑制作用也较为有限，更多体现为政策信号意义。从国际经验来看，房地产税出台的有利时间窗口期通常具备以下特征：城镇化率达到60%-70%的中后期阶段，房地产市场从高速增长转向平稳健康发展，经济基本面保持稳定且楼市处于温和回暖周期，地方政府对土地财政的依赖度逐步下降、存在明确的财政结构转型需求，同时不动产统一登记、房产价值评估体系、自然人税收征管机制等配套制度已基本完善，此时推出既能最小化对市场的冲击，又能顺利实现地方税体系的重构。实际上，在温州之前，珠海、宜昌等二三线城市也调整优化了预售资金监管规则，体现出各地结合库存压力与市场热度因城施策，精准破解房企资金沉淀痛点、畅通投资循环、助力市场企稳回暖的政策意图。这些政策的密集出台，在确保预售资金优先用于项目工程建设的前提下，有效缓解了房企的资金压力，提高了资金使用效率。特别是对于优质房企而言，预售资金监管政策的优化，为他们提供了更加灵活的资金调配空间。温州等地政策还支持预售转现售，简化销售流程，从多维度降低了房企的制度性交易成本。与此同时，2026年以来，多地密集出台或修订预售资金监管细则，平顶山、百色、钦州、铜仁、南充、巴州等城市纷纷发布新规，进一步织密制度网络。
需要强调的是，无论是政策优化还是规则调整，预售资金监管的原则，“专户专存、专款专用、全程监管”，始终未被突破。各地在优化调整预售资金监管政策时，始终坚持把保交楼放在首位，确保预售资金全部用于项目建设。平顶山要求监管账户禁止开通企业网上银行转账业务，不得作为扣税账户、不得支取现金或挪作他用；钦州严格遵循“一预售证一监管账户”原则，账户名称须清晰体现企业全称、项目名称和楼栋号；威县明确规定，监管额度内资金只能专项用于工程建设，原则上从监管账户直接转入施工单位、建材供应商、农民工工资专户等，从源头上防范烂尾风险。
（四）“好房子”全链条标准与激励体系加速构建，行业进入品质化发展新阶段
住建部对“好房子”的核心要求，是推动住宅建设从“有没有”转向“好不好”，围绕“绿色、低碳、智能、安全”四个维度，全面提升住房品质。具体而言，绿色强调节能环保与健康舒适，低碳要求全生命周期减碳降耗，智能聚焦数字家庭与智慧服务，安全则涵盖结构安全、设施安全与全龄友好。这一标准体系标志着中国住房发展理念的根本性转变——从追求速度和规模的粗放扩张，转向注重质量和品质的内涵提升。
从政策趋势看，“好房子”已从行业倡议上升为国家顶层设计。“十五五”规划纲要首次将“建设好房子”写入国家中长期战略，住建部在全国住房城乡建设工作会议上明确将其列为房地产发展新模式的核心支柱之一。政策脉络呈现三个清晰走向：一是标准体系建设加速推进，从规划设计、施工建造到验收交付的全链条“好房子”评价标准正在制定；二是试点示范范围持续扩大，各地通过好房子设计大赛、智能建造试点等形式先行先试；三是政策配套逐步完善，容积率奖励、公积金贷款额度上浮等激励措施陆续出台，市场化激励机制正在形成。
“好房子”建设的政策含义深刻而多层。在行业层面，它重构了开发商的竞争逻辑，过去靠高周转、控成本取胜的模式将让位于以产品力、交付力为核心的价值竞争；在消费者层面，它回应了人民群众对居住品质升级的强烈诉求，是实现从“住有所居”到“住有宜居”跨越的政策抓手；在长效机制层面，它与现房销售、预售资金监管等制度形成闭环——好房子是目标，保交付是底线，二者共同勾勒出行业新模式的完整图景。更为深远的是，“好房子”战略带动了建筑、建材、智能家居、绿色能源等上下游产业链的技术升级，为房地产行业从传统建造业向先进制造业与现代服务业融合转型提供了清晰路径。
六、调控端：一城一策，新旧动能转换
（一）2026年地方政策：全面发力，城市更新成为重点
2026年以来，各地继续坚持“房住不炒”定位，全面落实“一城一策”调控方针，出台了一系列房地产优化调整政策。需求端方面，全国已有超过150个城市出台了相关政策，围绕降低购房门槛、减轻购房成本、激活流通链条展开，形成了“限购松绑、首付下调、利率降低、公积金提额、财政补贴、税费优惠”的全链条支持体系。这些政策的出台，有效提振了市场信心，推动了房地产市场的边际改善。
城市更新成为2026年房地产调控的重点领域，其战略地位已从局部的旧城改造上升为拉动有效投资、重塑城市竞争力的核心引擎。从顶层规划看，新出台的《“十五五”城市更新专项规划》明确了未来五年城市发展的主轴：不再是大拆大建，而是以“留、改、拆”并举的渐进式有机更新为主。 规划核心强调“运营前置”和“全生命周期管理”，将城市更新的目标从单纯的物理空间改造，提升为“产业导入+民生改善+文脉延续+安全韧性”的复合型工程。规划设定了量化目标，例如完成一批老旧小区、城中村及地下管网改造，并首次提出培育一批“城市更新运营商”，标志着行业正从房地产开发向城市资产管理与服务转型。
城市更新对宏观经济和资本市场的影响深远且多维。在宏观经济层面，城市更新是“十五五”时期最具乘数效应的投资增长点。“十五五”期间城市更新总投资能有效对冲新建商品房投资下滑的缺口，成为稳投资、稳增长的重要底盘。它拉动的是勘察设计、建材装饰、智慧科技、物业管理等一长串产业链，且建设活动大部分留在本地，对地方经济与就业的乘数效应远超传统基建。在资本市场层面，城市更新重塑了相关板块的价值逻辑。首先，利好具有综合运营能力的开发商和城投平台，项目从“高周转”转为“长周期运营”，稳定的租金和收费权现金流，为资产证券化（REITs、ABS）提供了大量优质底层资产，打开了轻资产转型和估值重塑的空间。其次，为建筑材料、智能建造、节能改造等领域带来长期且稳定的订单需求。最后，城市更新基金、私募股权基金等创新型融资模式兴起，为资本市场提供了新的另类投资赛道，引导长期资金流向有稳定现金流的城市核心资产，这符合保险、养老等长线资金的风险偏好，有助于优化社会融资结构。地方层面，全国20余个省份将城市更新作为2026年住建工作重点，坚决摒弃大拆大建模式，聚焦老旧小区改造、历史文脉传承、基础设施完善、公共空间优化等关键领域。城市更新的加速推进，将为房地产行业带来新的发展机遇，推动行业从增量开发向存量运营转型。
（二）房地产占国民经济比重：持续下降，新旧动能转换
2025年中国国内生产总值同比增长5.0%，国民经济总体保持平稳恢复态势，但行业间增长分化显著。从增长速度看，工业以5.8%的增速成为拉动经济增长的第一动力，占GDP比重达29.7%，凸显了实体经济在国民经济中的压舱石作用；包含信息技术、科研服务、公共管理等在内的“其他行业”增速最高，达7.0%，占比27.2%，已成长为经济增长的引擎。传统服务业复苏相对温和，批发零售业、交通运输仓储邮政业、住宿餐饮业增速分别为 5.0%、5.2%和4.9%，基本与GDP增速持平或略低，反映出消费需求仍处于稳步恢复阶段。金融业增速为 4.5%，低于整体经济增速，一定程度上体现了信贷需求偏弱和金融市场波动的影响。
房地产与建筑业仍是经济增长的主要拖累项：2025年建筑业增加值同比下降1.1%，房地产业仅微增0.2%，两大行业合计占GDP比重达12.1%。这一数据与此前土地市场的极端分化、三四线城市楼市低迷的现状高度吻合，表明尽管核心城市房地产市场有所回暖，但行业整体仍处于深度调整期，投资端和新开工端的低迷状态尚未根本扭转，对上下游产业链的拉动作用仍显不足。农林牧渔业增长4.1%，运行平稳，为经济社会稳定发展提供了坚实的基础保障。
2025年房地产业增加值从2024年回落至8.3万亿元，占 GDP比重进一步降至5.9%，几乎完全回到了十年前2015年的水平。2025年的数据印证了房地产市场“总量下行、结构分化”的长期趋势：尽管一线城市和强二线城市核心区域的土地市场热度回升、二手房交易活跃，但这仅能支撑行业“底部盘整”，无法扭转整体下行态势。未来房地产行业将彻底告别依靠大规模开发投资拉动经济增长的时代，其对国民经济的贡献将逐步从投资驱动转向消费和服务驱动，进入以存量更新、品质升级和区域分化为主要特征的新发展阶段。
（三）税收工具精准发力：房地产调控的财政逻辑与市场影响
在个人所得税方面，房贷利息专项附加扣除已成为降低居民实际购房成本的重要工具，其政策前景的优化方向主要集中在三个层面：扣除标准的动态调整、改善性换房需求的扩围可能、以及扣除方式从定额向更具针对性的据实扣除转变。这项政策的宏观意义在于，它通过税后收入效应边际提振购房意愿，是少有的既能稳楼市又能惠民生的跨部门工具，对中等收入群体的边际消费和换房决策将产生正面影响。
在土地增值税层面，此轮房地产市场深度调整正在倒逼这一长期"清算难"的税种加速规范落地。过去房企通过模糊成本、拖延清算等方式长期占用应缴税款的现象正在被扭转，税务部门借助数字化征管手段对项目全周期税负实施动态监控，清算审核显著提速。这一规范化进程长远看有利于抑制房企盲目囤地、粗放开发的旧模式，倒逼行业向精细化转型，但在执行节奏上需要平衡规范与弹性，避免对资金链脆弱的企业造成短期流动性冲击。
在个人销售住房增值税层面，政策正处于从行政管制工具向市场调节机制回归的过渡期。当前"满二免征"或"满二差额征收"的规则本质上是短期投机行为的抑制工具，未来政策调整将更趋分化：市场过热的少数核心城市可能维持较严的免征年限，而库存高企的城市则存在进一步减轻税负的空间以激活改善链条。特别值得注意的是，随着现房销售占比提升和"好房子"标准落地，围绕品质溢价的计税方式、老旧房屋更新改造成本的抵扣等新议题，将推动增值税规则向更能体现财产权益保护和鼓励房屋更新的方向演进。总体而言，住宅流转环节的税收工具正从单纯的抑制需求，转向更为精细地引导供给结构优化和合理居住需求的释放。
（1）特朗普政府关税政策出现超预期大幅调整，如推翻中美经贸联合声明形成的共识，推行更高幅度“对等关税”，或出台其他对华贸易限制性政策，进一步冲击中美贸易，抑制中国对美出口。（2）中国国际经贸关系大幅恶化，除美国外，其他国家跟风采取贸易限制措施，增加贸易壁垒，阻碍中国产品出口。（3）全球贸易保护主义持续抬头，部分国家以产业保护等为由，针对中国出口商品设置技术、环保等各类严苛标准，影响中国产品国际市场份额。（4）地缘政治冲突升级，影响全球供应链稳定，干扰中国出口产业链正常运转，削弱出口竞争力。
（文章来源：界面新闻）